Nilai projek hartanah syarikat China di Malaysia merosot

Masalah kewangan Country Garden, syarikat pemaju Forest City di Johor, mungkin menjejaskan usaha niaganya yang lain, kata penganalisis.
Iman Muttaqin Yusof
2023.08.29
Kuala Lumpur
Nilai projek hartanah syarikat China di Malaysia merosot Pemandangan dari udara projek kediaman Forest City di Johor, Malaysia, 17 Mei 2022.
[S. Mahfuz/BenarNews]

Penganalisis hartanah menjangkakan nilai hartanah projek perumahan syarikat pemaju China di negeri Johor, Malaysia akan menyusut dan usaha niaga bernilai AS$100 bilion itu mungkin tidak dapat disiapkan, walaupun syarikat itu pada minggu ini berkata bahawa perniagaannya dalam keadaan stabil.

Syarikat itu, Country Garden, yang merupakan satu daripada pemaju terbesar di China, sedang menghadapi krisis hutang dan mungkin berada di ambang kesukaran membayar pinjaman di tengah-tengah kemerosotan hartanah dalam negara kuasa besar Asia itu.

Pakar hartanah, Khalil Adis, yang merupakan pengasas Khalil Adis Consultancy di Singapura, memberi amaran bahawa masalah kewangan Country Garden akan menjejaskan nilai jualan semula dan nilai sewa - apa yang dianggapnya sebagai pasaran sekunder - di Forest City.

“Keadaan ini boleh meningkatkan tekanan terhadap pasaran sekunder, yang membawa potensi kerugian bagi pelabur …. Perkembangan ini menyaksikan harga pasaran sekunder merosot dan berada di bawah harga pelancaran [Forest City],” kata Khalil kepada BenarNews.

“Sebagai contoh, sebuah pangsapuri satu bilik di Forest City, yang pada mulanya dilancarkan sekitar RM1,200 (AS$257) sekaki persegi pada 2020, kini dijual semula pada harga RM541 (AS$116) sekaki persegi.”

Selain itu, krisis hutang yang dihadapi Country Garden "berpotensi menyebabkan berlakunya kelewatan dalam melaksanakan pembangunan yang dirancang" di kawasan Forest City," kata Khalil, sambil memberitahu bahawa pada masa ini hanya 15 peratus yang telah dibangunkan dalam projek itu.

MY-PIC-2 (3).JPG

Pemandangan hotel di sebelah blok pejabat dan pangsapuri di pembangunan Forest City Country Garden di Johor Bahru, Malaysia, 16 Ogos 2023. [Edgar Su/Reuters]

Nilai hartanah Forest City "pasti akan terjejas," kata Tan Kian Aun, presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia, sambil memberitahu bahawa usaha niaga itu mungkin perlu dikecilkan berbanding semasa permulaannya yang penuh hebat.

"Saya percaya projek itu akan diteruskan tetapi mungkin tidak dapat disiapkan seperti yang dirancang pada awalnya kerana ia terkesan akibat keadaan yang tidak diduga, terutamanya pandemik COVID-19," katanya kepada BenarNews.

"Ada kemungkinan rancangan pembangunannya itu dikaji semula."

Forest City, yang dilancarkan pada 2013, merupakan projek luar negara terbesar yang dibangunkan coleh pemaju China.

Projek itu dilancarkan dengan rancangan untuk menyediakan perumahan yang menempatkan 700,000 penduduk di menara pangsapuri menghadap laut di empat pulau buatan manusia seluas 30 km persegi (11.6 batu persegi) yang terletak di antara Malaysia dan Singapura.

Semasa ia dilancarkan, syarikat pemaju itu berkata bahawa Forest City akan mempunyai taman, pusat beli-belah dan hotel serta mewujudkan 220,000 pekerjaan dan menyumbang anggaran RM200 bilion kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) negara menjelang 2035.

MY-pic-3 (1).jpg

Sebuah kereta melalui jalan yang terletak berhadapan kondominium yang merupakan sebahagian daripada projek kediaman Forest City di Johor, Malaysia, 17 Mei 2022. [S. Mahfuz/BenarNews]

Menurut laporan Bloomberg News minggu lalu, Country Garden berkata bahawa seramai 9,000 orang tinggal di Forest City pada masa ini. Laporan berita tempatan dan serantau sering menyebutnya sebagai "bandar hantu" kerana keadaannya yang lengang dengan kedai-kedai masih kosong dan hanya beberapa unit kediaman yang diduduki.

Pandemik COVID-19 dan kelembapan ekonomi global menjadi penghalang kepada pembangunan apabila awal bulan ini tersebar berita bahawa syarikat induk Country Garden Holdings Co. gagal melunaskan faedah sebanyak AS$22.5 juta yang perlu dibayar bagi sekuriti hutang.

Syarikat itu tidak dapat membuat pembayaran faedahnya kerana kemerosotan jualan dan masalah kecairan, kata seorang jurucakap kepada The Wall Street Journal.

Masalah syarikat itu, yang berpejabat di Guangdong, adalah sebahagian daripada kemerosotan pasaran hartanah China sejak dua tahun lalu, selepas pengawal selia bertindak terhadap paras hutang tinggi para pemaju hingga menyebabkan mereka sukar mendapatkan wang tunai.

'Krisis boleh merebak'

Bagi meredakan kebimbangan pembeli, syarikat pemaju China itu melalui cawangan di Singapura dan Malaysia pada Isnin mengeluarkan kenyataan bagi menyatakan bahawa operasinya di Malaysia stabil.

"Sehingga kini, operasi keseluruhan rantau ini adalah selamat dan stabil," kata unit pemaju Malaysia dan Singapura syarikat itu dalam satu kenyataan. "Projek-projek syarikat kami di Malaysia beroperasi seperti biasa dan prestasi jualan adalah kukuh."

BenarNews menghubungi unit Country’s Garden di Singapura dan Malaysia untuk mendapatkan maklumat terkini mengenai keadaan kewangan syarikat induk itu, tetapi tidak menerima maklum balas segera.

Tan Wee Tiam dari Perunding Hartanah Antarabangsa KGV berkata jika masalah kewangan Country Garden berterusan, beliau percaya perniagaan sekutunya akan terjejas.

"Ini akan memudaratkan dan krisis boleh merebak [dengan menjejaskan perniagaan syarikat yang lain] ... Semua orang cemas melihat bagaimana syarikat induk mengendalikan isu kegagalan membayar bon ini," kata Wee Tiam kepada BenarNews.

Pada Jumaat, Perdana Menteri Malaysia Anwar Ibrahim berkata kerajaan akan mewujudkan ‘Zon Kewangan Khas’ dengan beberapa insentif di Forest City untuk meningkatkan pertumbuhan dan pelaburan di Johor. Pewujudan zon itu, katanya, akan mengurangkan kos menjalankan perniagaan di Forest City.

Insentif yang dicadangkan termasuklah visa masuk beberapa kali dan laluan pantas Imigresen untuk menarik syarikat dan individu yang berpejabat atau bekerja di Singapura, yang terletak di seberang Forest City. Ramai rakyat Singapura adalah antara mereka yang telah membeli pangsapuri di Forest City, menurut laporan media tempatan dan serantau.

Kerajaan Malaysia juga menetapkan kadar cukai pendapatan “khas” sebanyak 15 peratus untuk pekerja dalam sektor pengetahuan di Forest City. Rakyat Malaysia dikenakan cukai 30 peratus bagi pendapatan mereka.

MY-pic-4.JPG

Antara kedai-kedai yang ditutup di pusat beli-belah dalam kawasan pembangunan Country Garden’s Forest City di Johor Bahru, Malaysia, 16 Ogos 2023. [Edgar Su/Reuters]

Wee Tiam dari KGV berkata Country Garden harus menggunakan insentif ini bagi mencari jalan untuk menarik perniagaan baharu ke Forest City.

“Pemaju harus merebut peluang status Zon Kewangan Khas (SFZ) dan menumpukan tumpuan pembangunan kepada sektor komersial, hospitaliti dan sektor lain,” katanya.

"Ini akan menjadikan Forest City lebih menarik kepada pembeli kediaman, pelabur dan pekerja pengetahuan."

Dalam pada itu, penganalisis geopolitik Collins Chong Yew Keat berkata krisis hartanah di China akan menjejaskan keyakinan terhadap inisiatif ekonomi Beijing, dan menjadi iktibar bagi Malaysia untuk ‘tidak meletakkan terlalu banyak telur dalam satu bakul’.

"Krisis Country Garden boleh memberi kesan kepercayaan terhadap model perluasan ekonomi China termasuk projek Inisiatif Jalur dan Laluan (BRI) serta kepimpinannya dalam Perkongsian Ekonomi Komprehensif Serantau," kata Chong, pakar hal ehwal luar negara di Universiti Malaya, kepada BenarNews.

BRI ialah program Beijing bernilai lebih AS$1 trilion untuk membiayai dan membina infrastruktur merentas dunia. Rangkaian kereta api berbilion dolar di antara pantai timur dan barat Semenanjung Malaysia iaitu Laluan Rel Pantai Timur adalah antara inisiatif BRI di Malaysia.

Pada September tahun lalu, Malaysia berkata bahawa perjanjian perdagangan RCEP dijangka meningkatkan perdagangan dua hala di antara China dan Malaysia dengan mengharmonikan hubungan perniagaan mereka.

“Bagi Malaysia, kebergantungan berlebihan kepada talian hayat ekonomi China akan menimbulkan ancaman besar jika ekonomi China mulai goyah, seperti yang dibuktikan oleh krisis ini dan implikasinya ke atas projek besar BRI di negara ini,” kata Chong.

Muatnaik komen

Tambah komen anda dengan mengisi borang di bawah dalam teks biasa. Komen diluluskan oleh moderator dan boleh disunting mengikut Syarat Penggunaan BeritaBenar. Komen tidak muncul dalam masa nyata. BeritaBenar tidak bertanggungjawab ke atas isi kandungan kiriman. Tolong hormati pendapat orang lain dan lapor ikut fakta.