Penganalisis: Malaysia cuba selamatkan Forest City dengan lancar Zon Kewangan Khas

Malaysia memperkukuhkan kedudukan Forest City, projek mega sarat hutang yang pernah dijadikan kawasan mewah untuk pelabur China dengan melancarkannya sebagai Zon Kewangan Khas (SFZ) dan berharap ia dapat memulihkan kawasan itu, kata penganalisis.

Biarpun digelar sebagai “bandar hantu” dan dilanda masalah kewangan, pembangunan bernilai berbilion dolar di Johor itu telah mendapat sokongan baharu daripada kerajaan Malaysia, dengan janji insentif cukai dan akses mudah untuk pekerja asing.

Semasa perasmian SFZ pada Jumaat, kerajaan mengumumkan kadar cukai sifar untuk pejabat keluarga dan firma pengurusan individu kaya bersama-sama dengan pelepasan cukai korporat antara 0-5 peratus dan cukai pendapatan peribadi 15 peratus untuk pekerja mahir di zon kewangan itu.

Untuk maklumat, pejabat keluarga ialah firma pelaburan kekayaan yang berkhidmat atau mengurus aset keluarga mewah.

Insentif pakej kompetitif ini menjadikan Forest City “magnet untuk modal antarabangsa” yang memikat perniagaan, institusi kewangan, dan individu kaya, kata Menteri Kewangan II Amir Hamzah Azizan pada majlis pelancaran SFZ yang turut dihadiri Pemangku Sultan Johor Tunku Ismail Sultan Ibrahim dan Menteri Besar Johor Onn Hafiz Ghazi.

Amir Hamzah berkata antara kelayakan untuk menerima insentif ini, “pejabat keluarga” perlu mempunyai saiz aset melebihi RM30 juta [A$7 juta] dengan separuh daripada pelaburan dilaksanakan di Malaysia serta menggajikan pekerja tempatan.

Menurut beliau, terdapat sebanyak 8,030 “pejabat keluarga tunggal” di seluruh dunia dan jumlah itu diunjurkan meningkat 75 peratus kepada lebih 10,720 dengan anggaran aset meningkat kepada AS$5.4 trilion menjelang 2030 berbanding AS$3.1 trilion pada masa ini.

Selamatkan projek

Menurut Carmelo Ferlito, Ketua Pegawai Eksekutif firma perunding perniagaan Center for Market Education, SFZ merupakan percubaan kerajaan Malaysia untuk menyelamatkan projek yang gagal memenuhi jangkaan itu.

“Percubaan yang gagal [pembangunan] adalah sebab utama kepada penubuhan SFZ di sana, tepatnya adalah untuk cuba menyelamatkan apa yang boleh diselamatkan dan memberi kehidupan berbeza kepada pembangunan bandar itu,” kata Ferlito kepada BenarNews.

“Walaupun SFZ adalah idea yang bagus, saya berasa ragu ia mampu menyembuhkan sepenuhnya parut sebelumnya.”

Beliau menambah bahawa faktor kedekatan Forest City dengan Singapura, sebuah pusat kewangan utama boleh memainkan kelebihannya dalam fasa baharu ini.

Projek dibangunkan oleh gergasi hartanah China yang kini bermasalah dari segi kewangan, Country Garden pada mulanya dianggap sebagai kompleks perumahan mewah bernilai AS$100 bilion dengan menyasarkan pembeli China yang kaya.

Dibina di atas tapak empat pulau buatan berhampiran Singapura, usaha niaga itu berjanji untuk mengubah selatan Johor menjadi hab bandar yang sibuk.

Forest City yang dilancarkan pada 2016 ketika pentadbiran Perdana Menteri Najib Razak dibayangkan sebagai metropolis futuristik dengan perumahan untuk 700,000 penduduk, lengkap dengan taman, pusat membeli-belah, hotel dan menjanjikan 220,000 peluang pekerjaan.

Syarikat Country Garden yang berpangkalan di Guangdong, China memanfaatkan pasaran hartanah China yang berkembang pesat pada masa itu untuk memasarkan Forest City sebagai peluang pelaburan untuk pembeli China.

Dalam pada itu, projek SFZ di Forest City diumumkan buat kali pertama Perdana Menteri Anwar Ibrahim pada 25 Ogos 2023 dengan insentif diperkenalkan termasuk menerima visa berbilang kemasukan, kemasukan pantas bagi mereka yang bekerja di Singapura dan kadar cukai pendapatan rata sebanyak 15 peratus untuk pekerja berkemahiran tinggi.

Malaysia juga telah meluluskan peraturan yang membolehkan sebuah pulau di bawah pembangunan Forest City diwartakan sebagai zon bebas cukai sebagai usaha memulihkan bandar yang dilanda pelbagai isu itu.

Pemangku Sultan Johor, Tunku Ismail Sultan Ibrahim (dua dari kanan) berkenan hadir bersama Menteri Kewangan II, Datuk Seri Amir Hamzah Azizan (paling kanan) dan Menteri Besar Johor, Onn Hafiz Ghazi bersama tetamu kehormat lain semasa majlis pengumuman Pakej Insentif Cukai Zon Kewangan Khas Forest City di Hotel Marina Forest City, Gelang Patah, Johor, 20 September 2024. [S. Mahfuz/BenarNews]

Pembeli China

Samuel Tan, Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants menyatakan bahawa usaha untuk menarik pembeli China masuk akal pada masa ia mula dibangunkan.

“Projek itu menarik kepada pembeli China kerana pembeli tersebut sudah biasa dengan [pemaju] memandangkan mereka berpangkalan di Guangdong,” katanya kepada BenarNews.

“China mengalami peningkatan dalam penciptaan kekayaan dan harga hartanah meningkat. Malaysia adalah destinasi pelaburan pilihan kerana harga hartanah kami agak rendah.”

Tan menegaskan bahawa kira-kira 60 peratus daripada jualan hartanah adalah kepada pembeli China, dengan selebihnya terpecah kepada rakyat Malaysia dan pelabur asing yang lain.

Namun projek itu mengalami kemerosotan dan diburukkan lagi oleh wabak COVID-19 pada 2020 apabila pembeli asing yang merupakan pasaran utama bagi hartanah mewah Forest City tidak dapat melakukan perjalanan ke luar negara sekali gus menyebabkan jualan merudum, katanya.

Masalah kewangan Country Garden juga telah membebankan projek itu.

Pemaju yang pernah menjadi kuasa besar dalam pasaran hartanah China menjalani penstrukturan semula hutang luar pesisir selepas gagal membayar AS$11 bilion bon luar pesisir, lapor agensi berita Reuters.

Kerajaan Malaysia di bawah Perdana Menteri Anwar bagaimanapun melihat SFZ sebagai satu cara untuk memberi nafas baharu kepada pembangunan yang sedang bergelut dengan masalah itu.

Pada Ogos 2023, Anwar yang juga Menteri Kewangan membayangkan bahawa insentif cukai dan proses visa diperkemas untuk pekerja yang berpangkalan di Singapura akan menjadi sebahagian daripada rancangan untuk menarik pelabur ke Forest City.

Johor, di mana terletaknya Forest City, secara sejarah mempunyai hubungan ekonomi yang rapat dengan negara jiran Singapura. Ramai penduduk Johor bekerja di Singapura, berulang-alik setiap hari merentasi Selat Teberau.

“Forest City mempunyai kelebihannya kerana ia direka bentuk sebagai pulau bebas cukai sejak fasa awalnya, dengan infrastruktur sedia untuk menyokong inisiatif sedemikian,” kata Lee Ting Han, Exco Pelaburan, Perdagangan, Hal Ehwal Pengguna dan Sumber Manusia Johor kepada BenarNews.

Beliau melahirkan keyakinan bahawa insentif SFZ boleh menarik perniagaan menggunakan Forest City sebagai hab untuk operasi mereka.

Kerjasama ekonomi

Pelancaran SFZ adalah bertepatan dengan usaha yang lebih meluas untuk meningkatkan kerjasama ekonomi antara Malaysia dan Singapura.

Kedua-dua negara dijangka merasmikan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) baharu semasa pemukiman pemimpin tahunan mereka akhir tahun ini untuk mengukuhkan lagi hubungan ekonomi antara Johor dan Singapura.

“Rakyat di Johor pada umumnya mempunyai harapan, tetapi banyak bergantung kepada insentif khusus dan bagaimana projek itu dipasarkan pada masa hadapan,” kata perunding hartanah, Tan.

“Lebih besar daripada Zon Kewangan Khas, ia mesti dipromosikan sebagai Zon Ekonomi Khas—di mana pelbagai industri dan perkhidmatan boleh bertapak di sini.”

Sementara itu, James Chin, profesor pengajian Asia dari Uiversiti Tasmania menyatakan bahawa Sultan Johor Sultan Ibrahim yang mahu kepada kewujudan SFZ.

“Forest City dikaitkan dengan Sultan Johor. Baginda merupakan Yang di-Pertuan Agong sekarang dan berusaha keras untuk menyelesaikan beberapa projek utama China di Johor,” kata Chin kepada BenarNews.

Sultan Ibrahim Iskandar yang dipilih menjadi Yang di-Pertuan Agong pada Januari lalu di bawah sistem pemerintahan raja bergilir lima tahun di Malaysia, kini dalam lawatan negara empat hari ke China di mana baginda bertemu dengan Presiden Xi Jinping dan Perdana Menteri Li Qiang.

Chin menambah bahawa pengaruh Sultan Ibrahim boleh melangkaui Forest City. Baginda telah menjadi penyokong kuat memulihkan projek kereta api berkelajuan tinggi (HSR) menghubungkan Kuala Lumpur-Singapura yang telah lama tergendala, sebuah projek yang akan memberi manfaat besar kepada ekonomi Johor.

“Sekarang baginda berada di China, mewakili negara, sudah tentu mereka akan bercakap tentang projek infrastruktur. Saya pasti baginda juga mahu mendesak projek HSR kerana ia akan memberi manfaat paling besar kepada Johor,” katanya.