ทุนจีนบุกตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ โอกาสหรือความท้าทาย?

อ่านข่าวนี้เป็นภาษาอังกฤษ

นเรศ ปันทะศรีวิชัย ผู้ประกอบธุรกิจหอพักรายเดือน วัย 43 ปี ในอำเภอหางดง สังเกตว่าปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ ทั้งหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมต่างมีคนจีนอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก บางโครงการหมู่บ้านจัดสรรแทบจะมีแต่ผู้อาศัยชาวจีน เขากังวลว่า หากทุนจีนเข้ามาทำธุรกิจหอพักแบบที่เขาทำบ้าง อาจจะทำให้เชียงใหม่เปลี่ยนไปในทางที่แย่ลง

“สมมุติทุนจีนเข้ามาทำหอพักจริงจัง กว้านซื้อหอพักแล้วปล่อยเช่าราคาแพงขึ้นสำหรับคนจีนเท่านั้น คนหาเช้ากินค่ำที่เช่าหอพักราคาถูกลำบากแน่นอน” นเรศ กล่าวกับเบนาร์นิวส์ 

ทั้งนี้ กฎหมายไทย อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองหุ้นของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% แต่ยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติ ซื้อหรือครอบครองที่ดิน รวมถึงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 

ซึ่งนเรศมองว่าประเด็นที่น่าห่วงเกี่ยวกับธุรกิจหอพักสำหรับชาวจีนในชุมชนเชียงใหม่มีหลายประเด็น แต่ที่น่ากังวลที่สุดคือ การใช้คนไทยเป็นนอมินีในการทำธุรกิจเพื่อเลี่ยงข้อกฎหมาย

"นักลงทุนชาวจีนจำนวนไม่น้อยหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายด้วยการจ้างคนไทยให้เป็นตัวแทนถือครองธุรกิจ วิธีการนี้ไม่เพียงแต่เป็นการหลบเลี่ยงกฎหมายเท่านั้น แต่ยังอาจส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจและความมั่นคงของประเทศในระยะยาว" นเรศ กล่าว

ในแง่ความแตกต่างทางวัฒนธรรมและการอยู่ร่วมกันในชุมชน นเรศสังเกตว่า พฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยชาวจีนที่มาเป็นกลุ่มใหญ่มักจะพูดคุยกันเสียงดัง บางครั้งก็ไม่เคารพการเข้าคิว หรือขับรถในลักษณะที่ค่อนข้างเสี่ยงและไม่คุ้นเคยกับกฎหมายจราจรของไทย

"พฤติกรรมเหล่านี้สร้างความอึดอัดให้กับชาวเชียงใหม่และคนไทย ที่มีวัฒนธรรมที่สุภาพ อ่อนน้อม และการให้เกียรติกัน" นเรศ กล่าว

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จีนขยายตัวในเชียงใหม่

ความน่าวิตกของการรุกคืบอย่างรวดเร็วจากทุนจีนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่กำลังทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะการสร้างชุมชนที่อยู่อาศัยสำหรับชาวจีนในพื้นที่ สะท้อนให้เห็น จากรายงานของประชาชาติธุรกิจ ในปี 2566 ที่เปิดโปงการปักหมุดของกลุ่มทุนจีนใน 3 ทำเลสำคัญของจังหวัดเชียงใหม่ 

กลุ่มทุนเหล่านี้เข้ามาสร้างโครงการบ้านจัดสรรที่รองรับเฉพาะชาวจีนด้วยกันเอง จนกลายเป็นหมู่บ้านที่มีผู้อยู่อาศัยเป็นชาวจีนถึง 100% กระจายตัวอยู่ในอำเภอหางดง อำเภอสันกำแพง และอำเภอสันทราย โดยเฉพาะโครงการหนึ่งในอำเภอหางดง ที่ทุ่มทุนมหาศาลถึง 350 ล้านบาทบนพื้นที่เพียง 10 ไร่ สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพทางการเงินที่เหนือกว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นอย่างชัดเจน

นอกจากนี้สำนักงานจังหวัดเชียงใหม่ ระบุว่า ปัจจุบันเชียงใหม่มีประชากรชาวไทยประมาณ 1.62 ล้านคน ชาวจีน 7.19 พันคน และที่เหลืออีกประมาณ 1.50 แสนคนเป็นคนสัญชาติอื่น เฉพาะปี 2566 จีนเป็นสัญชาติที่เดินทางมาท่องเที่ยวเชียงใหม่มากที่สุดราว 2 แสนคน

ดร. ดนัยธัญ พงษ์พัชราธรเทพ หัวหน้าศูนย์ China Intelligence Center (CIC) มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ระบุว่า กลุ่มทุนจีนกำลังผลักดันให้เชียงใหม่กลายเป็น 'บ้านหลังที่สอง' ของชาวจีน โดยพัฒนาจากการเป็นเมืองท่องเที่ยวสู่เมืองที่พักอาศัย ปัจจัยสำคัญมาจากการเพิ่มขึ้นของเที่ยวบินตรงราคาประหยัดจากเมืองใหญ่ของจีนมายังเชียงใหม่ ใช้เวลาเดินทางเพียง 2-3 ชั่วโมง

จุดดึงดูดสำคัญคือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ที่ถูกกว่าจีนถึง 5 เท่า ด้วยเงิน 3 ล้านบาท ชาวจีนสามารถมีบ้านในเชียงใหม่ได้ทันที ในขณะที่ราคาบ้านในจีนสูงกว่ามาก ทำให้เกิดรูปแบบการใช้ชีวิตใหม่ที่ทำงานในจีนแต่มีบ้านพักในเชียงใหม่ ปรากฏการณ์นี้ส่งผลให้บริษัทนายหน้าจีนเริ่มรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่อย่างจริงจัง โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มชนชั้นกลางจีนที่มีกำลังซื้อ

"ขณะนี้ นักลงทุนจีนวางแผนจะทำธุรกิจเกี่ยวกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและลงทุนสร้างบ้านหลังที่สอง พร้อมกับเอาลูกมาเรียนที่นี่ด้วย ส่วนผู้สูงอายุจีนก็พำนักยาวเช่นกัน การลงทุนมีทั้งรูปแบบบริษัทจีนเอง และร่วมทุนกับคนไทย" ดร.ดนัยธัญ กล่าวกับสื่อมวลชน

สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยข้อมูลว่าตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ชาวจีนได้ซื้อบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่แล้วกว่า 1,000 ยูนิต มูลค่ารวม 3,000-5,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 3 ล้านบาท โดยกระจายตัวตามแนวถนนวงแหวนรอบ 2 และ 3 ในพื้นที่อำเภอหางดง อำเภอสันกำแพง และอำเภอสันทราย 

ส่วนข้อมูลจากสำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ระบุว่า ก่อนโควิด-19 ระบาด ผู้ซื้อห้องชุด/คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป สหรัฐอเมริกา และตะวันออกกลาง แต่หลังสถานการณ์โควิด-19 กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่กลายเป็นคนจีน โดยมีสัดส่วนมากกว่าผู้ซื้อชาติอื่น ๆ รวมถึงคนไทย

หทัยรัตน์ พลนิรันดร์ นายหน้าอสังหาริมทรัมย์ ชาวเชียงใหม่ วัย 38 ปี เคยมีประสบการณ์ถูกชาวจีนหลอกใช้ให้หาอสังหาริมทรัพย์โดยบอกว่าจะนำไปเสนอให้นักลงทุนจีนรายใหญ่ แต่สุดท้ายเป็นการหลอกลวง และยังเคยถูกคนจีนแสร้งสนใจซื้อคอนโด แล้วอ้างว่าจะโอนเงินจองให้แต่ก็ไม่ได้โอน

“ระบบการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนแตกต่างจากไทยอย่างมาก เช่นค่าคอมมิชชันในระบบไทยผู้ขายเป็นคนจ่าย แต่ในระบบจีน ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย และค่าคอมมิชชันของจีนสูงถึง 10% หรือมากกว่า ในขณะที่ของไทยอยู่ที่ 3-5% ทำให้นายหน้าไทยแข่งขันได้ยากในกรณีขายให้ลูกค้าจีน นอกจากนี้คนจีนก็มักจะทำธุรกิจร่วมกันเท่านั้น ช่วงหลังคนไทยจึงแทรกเข้าไปยาก” หทัยรัตน์ กล่าวกับเบนาร์นิวส์

หทัยรัตน์ยังตั้งข้อสังเกตว่า นักลงทุนจีนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้จำกัดตัวเองอยู่แค่นายหน้ารายย่อยเท่านั้น มีการก้าวไปถึงขั้นเปิดบริษัทอสังหาริมทรัพย์เองโดยตรง 

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมาย พวกเขามักดำเนินกิจการโดยใช้ชื่อคนไทยเป็นผู้ถือครองกิจการ 

“ถ้าบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนขนาดใหญ่ ทุนหนา ให้บริการครบวงจร เข้ามาตลาดนี้จริง ๆ นายหน้าและบริษัทเล็ก ๆ ทั้งไทยและจีนสู้ไม่ไหวแน่นอน” หทัยรัตน์ กล่าว

หวั่นกระทบท้องถิ่น

ช่วงเดือนกันยายน 2567 องค์กรคลังสมองอย่าง The Glocal และสื่อท้องถิ่นของเชียงใหม่อย่าง Lanner ได้ทำ ‘แบบสำรวจทัศนคติของคนไทยที่อาศัยอยู่ในจังหวัดเชียงใหม่ต่อทุนจีน’ ทางออนไลน์ โดยมีผู้ตอบแบบสอบถาม 30 คน อายุระหว่าง 19-62 ปี ประกอบอาชีพ พนักงานบริษัท พนักงานรัฐ เจ้าของกิจการ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ เป็นต้น ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ 60% มองว่าทุนจีนได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจของคนไทยที่อาศัยอยู่ในเชียงใหม่เป็นอย่างมาก

ผู้ตอบแบบสำรวจนี้ระบุว่า ภาคส่วนที่ได้รับผลกระทบจากทุนจีนมากที่สุด ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ (40%) การท่องเที่ยว (20%) และ ร้านขายสินค้า (16.7%) นอกจากนี้ ผู้ตอบแบบสำรวจส่วนใหญ่ (56.7%) ยังเห็นด้วยหรือไม่ว่าควรมีการควบคุมการลงทุนจากจีนในเชียงใหม่ให้มากขึ้น

แม้ภาครัฐจะเริ่มกวดขันการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของทุนจีนในเชียงใหม่ หลังการเปิดโปงของสื่อมวลชน ในปี 2566 แต่หลายฝ่ายก็ยังไม่มั่นใจว่าจะสามารถยับยั้งการใช้นอมินี และช่องโหว่ทางกฎหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นเรศเองหวั่นใจว่าภาครัฐอาจจะเข้มงวดเฉพาะช่วงที่เป็นข่าวเท่านั้น และทุนจีนก็มักมีเล่ห์เหลี่ยมในการทำธุรกิจรวมถึงการหลบเลี่ยง ตัวอย่างเช่นไม่กี่เดือนก่อนเคยมีข่าวการขึ้นป้ายธุรกิจภาษาจีนที่สุ่มเสี่ยงผิดกฎหมายผุดขึ้นตามที่ต่าง ๆ แต่พอสื่อมวลชนนำเสนอข่าวป้ายเหล่านี้ก็หายไปจำนวนมาก 

"เขา [ทุนจีน] อาจดำเนินการแบบเดิมอยู่เงียบ ๆ และระมัดระวังตัวมากขึ้น โดยส่วนตัวคิดว่า รัฐจะไม่สามารถหยุดยั้งการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคนจีนที่ใช้นอมินีคนไทยถือครองได้ ถ้าไม่มีการตรวจสอบเส้นทางการเงินอย่างจริงจัง" นเรศ กล่าว

รศ.ดร. ทศพล ทรรศนพรรณ อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ มองว่ากฎหมายทั่ว ๆ ไป ไม่ได้มีกฎหมายที่ควบคุมคนจีนหรือทุนจีนโดยเฉพาะ เพราะว่ากฎหมายก็มีหลักการสำคัญว่าถ้าเปิดประเทศแล้วต้องปฏิบัติกับคนต่างชาติอย่างเท่าเทียมกัน

“ถ้าตรวจสอบทุนจีนก็ต้องตรวจสอบทุนจากชาติอื่น ต้องตรวจสอบเรื่องของการคอรัปชันว่าที่เขาทำหรือดำเนินกิจกรรมสีเทาหรือไม่ ซึ่งหากพวกเขาสามารถทำได้ย่อมต้องมีเจ้าหน้าที่ของรัฐรู้เห็นเป็นใจ หรือว่าละเว้นการปฏิบัติหน้าที่หรือไม่ อันนี้ก็ต้องตรวจสอบให้เห็นชัดเจน” รศ. ดร.ทศพล กล่าวกับเบนาร์นิวส์

รศ.ดร. ทศพล ชี้ว่า สำหรับมาตรการทางกฎหมายในการควบคุมทุนจีนผิดกฎหมายนั้น จะต้องตรวจสอบตั้งแต่ต้นทางจนถึงปลายทาง เช่น เข้าเมืองมาเพื่อท่องเที่ยว เข้าเมืองมาเพื่อเรียนหนังสือ หรือเข้ามาเพื่อทำงานหรือประกอบธุรกิจ 

ถ้าทำผิดประเภทก็สามารถตรวจสอบได้ซึ่งมีบทลงโทษตามกฎหมายคนเข้าเมือง นอกจากนี้ก็ควรบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการทำธุรกิจของคนต่างชาติอย่างเข้มงวด ดูเรื่องการเสียภาษีต่าง ๆ รวมถึงการตรวจสอบตามกฎหมายที่เกี่ยวกับการฟอกเงิน

"นอกจากนี้ ต้องดูด้วยว่าธุรกิจหรือเงินที่มีอยู่หรือครอบครองอยู่นั้นมีลักษณะเชื่อมโยงหรือผิดปกติหรือไม่ ถ้ามีคดีที่เกี่ยวพันกับอาชญากรรมอื่น ๆ จะต้องสืบเส้นทางการเงินมาว่าเชื่อมโยงกับธุรกิจหรือเงินทุนหรือทรัพย์สิน ที่คนกลุ่มเหล่านี้ถือครองอยู่" รศ.ดร.ทศพล กล่าว